民泊とは一体なんなのかを解説!誰が利用する?ホテルや旅館と比較してのメリットやデメリットも紹介

2018年6月15日に住宅宿泊事業法という法律が施行されました。

住宅宿泊事業法、通称、民泊新法は条件付きで一般家にお客様が宿することを認めており、こちらの法律の施行により全国で民泊(みんぱく)が解禁されました。

ここでは

民泊とはどういうものか?

どういった方々利用するのか?

どのようなサービスを受けれるのか?

はたまた

不動産オーナー目線でも民泊に投資するメリットはあるのか?をご説明させていただきます。


民泊の生い立ち

民泊はどのようにして生まれたのか?

民泊と聞いて一番はじめに思い浮かぶのがAirbnbという人は多いかと思います。

読み方は「エアービーアンドビー」や「エアビーエヌビー」など様々ですが、ほとんどの人は「エアビー」と略称で呼んでいます。

Airbnbは2008年頃にアメリカで生まれたサービスです。

2008年当時、アメリカ住まいの青年2人が部屋を共有して住んでいたのですが家賃を払えず困っていました。

何とかしてお金を稼げないか?

考えに考えぬいてあることをひらめきました。

お部屋の余っているスペースに人を泊めてお金をもらえばいいんじゃん!

そこでお部屋の空いている居間のスペースに、3人が泊まれるためのエアマットレスを準備して、泊まってくれた人にはもれなく朝食を提供するというサービスを始めました。

エアーベッド(Air bed)に朝食(Breakfast)をくっつけて「Airbedandbreakfast.com」というサイトを立ち上げました。

これがAirbnbの前身のサービスです。

サービスは爆速で広がり利用者も圧倒的に増えました。

2009年に「Airbedandbreakfast.com」というサービス名を「Airbnb.com」に変更され、今に至ります。

民泊施設に泊まるのはホテルや旅館に泊まるのとは全く雰囲気が異なり、人の家に泊まるという感覚になります。

日本では2013年ごろからAirbnbが普及しはじめました。

しかし、当時の日本では一般民家に人を泊めるという営業行為が旅館業法で認められていなかったため違法民泊と位置付けられていました。

ただ、日本でもお部屋を提供する人がめちゃくちゃ増え、サービスを利用する人もめちゃくちゃ増えたために、国が「このままではいかん」ということで、一定の制限下で民家でもルールをちゃんと守るなら人を泊めていいよという住宅宿泊事業法を制定しました。

よく、Airbnb = 民泊と認識される方がいます。

正確に言うと民泊というサービスを提供している会社の一つがAirbnbというだけです。

民泊のサービスを提供している会社はAirbnbだけではありません。

楽天はホテルや旅館向け予約サービスとして「楽天トラベル」を提供していますが、民泊に特化した「Vacation STAY」というサービスも提供しています。

Booking.comやExpedia、Agodaなどでも民泊物件の掲載ができるようになりました。

民泊は、家やお部屋を貸し出す(=ホストと呼びます)と借りたい人(=ゲストと呼びます)をマッチングさせるサービスになります。

ホスト側で民泊として貸し出す方法は2種類あります。

1つは、「家主居住型」といって自宅の空いてるスペースを貸しだし、オーナーと一緒に滞在するタイプ(ホームステイのような滞在)です。

もう1つはお部屋を丸ごとを旅行者のためだけに貸しだす「家主不在型」というタイプです。

家主共住型はどちらかというと、売上重視というよりも、お部屋の利用者との交流や語学の習得といった目的を持ってお部屋を提供される方が多いです。

民泊を投資として始める場合はお部屋丸ごとを旅行者のために貸し出す「家主不在型」いうタイプが主流になります。

(家主不在型で民泊運用する場合、弊社のような住宅宿泊管理業者へ業務を委託しなければなりません。)

民泊の利用者

民泊はどういった方々が利用するのかを紹介します。

基本的には観光客です。

中にはビジネスパーソンが出張の滞在先としても利用していますが圧倒的に観光客がメインになります。

利用される国籍も様々で、国内旅行客だけではなく海外からの観光客も多く利用されています。

名古屋の場合だと、アジア圏(とくに中国、台湾、香港、韓国、シンガポール、フィリピン、マレーシア、タイなど)からの観光客が多く、欧米圏からの観光客はそれほど多くはありません。

予約人数もさまざまで、単身や2名~3名の少数で訪れる方もいれば、6人~10人くらいの家族や友人グループと滞在される方も多数おり、中には15人以上の大所帯で来られる方もいます。

滞在日数は日本人は1泊が多い傾向にあります。

海外からの観光客は2泊以上、長いと一週間以上同じ部屋で滞在してくれる方もいます。

長期で滞在される方のほとんどは、日帰りで岐阜の高山や下呂に行ったり、三重県の長島や伊勢に行ったりと、名古屋を拠点に東海圏内の観光名所に訪れて旅を満喫されています。


利用者目線でのメリット、デメリット

なぜ民泊のような家やお部屋に泊まりたい人が増えてきているのでしょうか?

観光客や出張利用者が宿泊先に民泊を選ぶメリットとデメリットを以下にまとめてみました。

まずは旅行者が宿泊先に民泊を選ぶ4つのメリットをご紹介します。

  1. 日本人の生活を疑似体験ができる
  2. 泊まりたいエリアを選定できる
  3. 大人数だと安く泊まれる
  4. ホストから有益な情報を得られる

それでは一つ一つのメリットの詳細を以下でご紹介します。

利用者のメリット その1
日本人の生活を疑似体験ができる

民泊施設のほとんどが一般的な一軒家やマンションの一室です。

となれば、ホテルや旅館にはないキッチン設備があるので例えば近くのスーパーで食材を買って料理を楽しむことも可能です。

また、ほとんどの民泊施設では洗濯機が備え付いており無料で利用することができます。

ベランダで干すこともできますのでお子様連れのご家族や中長期滞在予定のゲストなども気軽に滞在することが可能です。

もともと民泊に転用される住宅は、ホテルや旅館と異なり「泊まる」目的ではなく、「住む」目的で作られたものになりますので実際に日本人が普段生活しているような体験を実現することが可能です。

利用者のメリット その2
泊まりたいエリアを選定できる

ホテルやビジネスホテルは主に都心や商業地区に多く建てられており、名古屋市では中村区、中区、東区、西区には多くのホテルがあります。

しかし天白区、瑞穂区、昭和区、名東区、守山区、千種区、熱田区、北区、南区、港区、守山区、緑区、中川区など、都心から少し外れたエリアには、ほとんどホテルがありません

観光を目的として名古屋に来られる方には都心に近い宿泊施設ほど重宝されます。

しかし、名古屋市の都心から少し外れたエリアでも思わぬ需要を獲得することはできます。

例えば、大学で一週間研修をしないといけない方や、友達などに会いに名古屋に来たけど都心のホテルだと何かとアクセスが不便と感じる方、大型病院に入院している親族に中期的なお見舞いで来ている方など

滞在目的によって滞在したい場所も変わってきます。

そのような方々にとっては民泊施設は比較的に自由自在に滞在先を選定できるというメリットがあります。

利用者のメリット その3
大人数だと安く泊まれる

例えば、家族旅行でホテルや旅館を予約する際に、当然1人、2人で泊まるよりも4人、5人で泊まる場合広いお部屋を予約しないといけませんが当然料金が高くなりますし、そもそも多人数が宿泊できるお部屋の提供数は都心に多くはありませんので探すのが困難になってきます。

またこれが2グループでの家族旅行や、友人7人~8人での同士での旅行などの宿泊先を探すのは甚大な労力と結構なお金が掛かります。

民泊では戸建てやマンションの3LDKのお部屋などが豊富にあるため、大人数での旅行においての宿泊先の予約が簡単かつ安価に済ませることが可能です。

民泊施設の料金設定は立地などによってピンキリですが、同じ人数をホテルで予約するよりかは安く済ませられることがほとんどです。

利用者のメリット その4
ホストから有益な情報を得られる

名古屋を知り尽くしたホストと気軽にメッセージのやり取りができます。

こまかな要望を聞いてもらえやすい

地元民しか知らないおススメ飲食店の情報やお得な情報を得ることができる

これらのメリットを受けることができます。


メリットもあれば相反してデメリットも存在します。

ここからは民泊施設に泊まる場合のデメリットをまとめました。

民泊施設に泊まる3つのデメリット

  1. ホストのアタリ、ハズレがある
  2. お部屋を見つけにくい
  3. ホテルのようなルームサービスが受けれない

それでは一つ一つのデメリットをご紹介します。

利用者のデメリット その1
ホストのアタリ、ハズレがある

民泊サイトのairbnbでは、顧客志向でホスピタリティに溢れるホストに対して「スーパーホスト」という称号を与えています。

スーパーホストへの昇格基準はとても高く、継続してスーパーホストになり続けるには結構ハードルは高くなっています。

すなわち、スーパーホストは顧客満足度を勝ち取った実績があるという証明になりますので、ゲストがスーパーホストのお部屋を借りるときは安心感も同時に買うことができます。

しかし各エリアにおいてスーパーホストの数はそれほど多くはなく、一般的には普通のホストが提供してあるお部屋を借りることが多いと思います。

ホストによってはお仕事の片手間(副業)でやっている方もいるため、ゲストからの質問に対して素早くレスポンスできなかったり、トラブルがあったとしてもお部屋のすぐ近くに住んでいないので緊急時でも駆けつけることができなかったりとゲストに迷惑をかけてしまうケースもあります。

利用者のデメリット  その2
お部屋を見つけにくい?!

民泊のお部屋はごくごく普通のマンションの一室を利用していることが多く、ホテルや旅館みたいに大きな看板や目印があるわけではありません。

ゲストが迷ってしまい、お部屋まで辿り着けないというケースもゼロではありません。

(そうならないためにもホストは、ゲストのために分かりやすいアクセスガイドをご準備してあげることが必須になります。アクセスガイドについては別の記事でご紹介させていただきます。)

利用者のデメリット その3
ホテルのようなルームサービスが受けれない

民泊にはホテルや旅館にあるフロントや内線電話がないため、ルームサービスやフロントサービスなど特別なサービスを受けることができません。

それらコストをカットしているため民泊は安く利用できるというメリットはありますが、ホテルに慣れてしまっている方には若干不便に感じてしまうことがあるかもしれません。


不動産オーナーとして民泊投資するには

民泊投資をするオーナーには二つのパターンがあります。

アパートやマンション、戸建住宅を保有しており、空室のお部屋に家具や家電を設置して民泊として貸し出す一棟オーナーのパターン

もしくは、民泊への転用が可能な賃貸物件を借りて宿泊者に貸し出す(=又貸し)、サブリースオーナーのパターン

サブリースオーナーは毎月賃料を払って借りる物件で民泊運営をするため、一棟オーナーに比べると利益率は下がります。

まれに、分譲住宅での区分所有オーナーが生活の拠点としていた自己保有のマンション一室を、転勤などで長期間あけるため、民泊として活用できないか?とご相談をいただきます。

しかし分譲マンションでは、ほぼほぼ管理組合が存在し、ほとんどのケースで管理規約に民泊禁止と定めているため99%の確率で民泊転用はできません


オーナーとして民泊投資のメリット、デメリット

オーナーとして民泊に投資するメリットとデメリットを幾つか紹介していきます。

まずはメリットから紹介していきます。

  1. 小資本で不動産投資に参入することができる
  2. セカンドハウスとして利用することもできる
  3. 一般賃貸での募集と比較して年間収支が良くなる可能性が高い

オーナーメリット その1
小資本で不動産投資に参入することができる(サブリースオーナーの場合 )

一般的な不動産投資は金融機関から借入をし、「~千万」や「~億円」など要するケースが多いですが、民泊の場合「~百万」から、費用をかなり抑えると「~十万」の投資額からでも参入することも可能です。

オーナーメリット その2
セカンドハウスとして利用することもできる

ゲストが宿泊していない日に親族や友人を泊めたり、はたまた自分で利用したりといわゆるセカンドハウス(プチ別荘)として利用される方もいます。

弊社で管理している物件のオーナー様でもそのように利用されている方が少数おられます。

オーナーメリット その3
一般賃貸での募集と比較して年間収支が良くなる可能性が高い(一棟オーナーの場合 )

一般的にはマンスリーよりもウィークリー、ウィークリーよりもデイリーと、1回での貸し出し期間が短いほど単価は高くなるため、民泊で1日単位で貸し出すほうが月単位の一般賃貸で貸し出すよりも売り上げがあがる確率は高いです。

つぎにデメリットを紹介します。

  1. 設置した家具や電化製品の破損、部屋の汚損
  2. 音、ゴミなどによる近隣クレームに遭遇
  3. 疫病や大規模災害などによる外的要因による集客力の低下

オーナーデメリット その1
設置した家具や電化製品の破損、部屋の汚損

色々な人が高回転でお部屋を利用するため、設備の劣化や故障は起きやすくなっています。家具などは安めのものよりも比較的頑丈で長持ちするものを設置することをおススメします。

オーナーデメリット その2
音、ゴミなどによる近隣クレームに遭遇

民泊施設は住宅街にあるため、騒音やゴミ問題などによる近隣クレームが起こりやすくなっています。騒音防止への配慮や、ゴミを勝手にださないなど 徹底したルールの策定とゲストへの周知 が必要になってきます。

オーナーデメリット その3
疫病や大規模災害などによる外的要因による集客力の低下

滞在される方のほとんどが「娯楽の一環」として滞在されるため、疫病による渡航制限や都市封鎖、未曽有の地震災害や台風・大雨災害などで観光ムードでなく自粛モードになった場合は、売り上げが一気に落ちることがあります。


いかがでしたでしょうか?

民泊について少しでも知っていただけたならうれしく思います。

今まで民泊に泊まったことがない人は、一度チャレンジしてみるのも良いと思います。

民泊への投資を検討されているオーナー様も興味を持っていただけましたでしょうか?

投資にはリスクがついてまわります。

しかし、リスクやデメリットに対して「打ち勝つ施策」を考案し、最速で実施する。PDCAサイクルをしっかり回し、オーナー様へはリスクを軽減をしたうえで、最大限のメリットを享受いただくことが大変重要だと思います。

わたくしたち名古屋民泊サポートは、民泊運用のプロフェッショナルチームです。

オーナー様の収益に貢献できるよう活動をしております。